戴德梁行针对2023年三季度的写字楼市场、零售商业市场、大宗交易投资市场和产业地产市场进行多维度的解读。
上海写字楼市场保持高位供应，三季度共有4个项目交付入市，分布于浦东、徐汇以及普陀三个区域，分别为浦东竹园板块“陆家嘴金控广场二期”、徐汇滨江板块“云视路1号”、普陀真如板块“中海真如境”以及长寿路板块“鸿寿坊”。四个新项目共计规模约33.6万平方米，前三季度累积供应面积达百万平方米，至此上海甲级写字楼目前存量已突破1600万平方米。
在新增项目的带动下，成交也有所上扬，三季度上海甲级写字楼净吸纳量为12.5万平方米，比上季度增长显著。但同时在高位供应的影响下，甲级写字楼整体空置率仍较上季度攀升了2.2个百分点至三季度为20.8%，租金继续承压，跌幅比上季度扩大，三季度甲级写字楼平均租金7.9元/平方米/天，环比下滑1.34%。
三季度行业成交来看，本季度TMT占比最大，比重超过2成，互联网等相关企业成交较活跃。其次为专业服务业，占比达19.4%，一些兼具服务及提供装修的灵活办公品牌仍积极布局在新项目中，而律所咨询等行业在传统商圈续租搬迁保持热度。排名第三的为金融行业，占到14.4%，部分头部金融企业在原办公地续租或搬迁至新办公项目。以上三类行业始终占据写字楼租赁成交中主导地位，总占比超过五成，这种局面未来仍将得以延续。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，未来供应压力仍较大，企业选址更看重地段、品质、服务与租金之间的平衡，品牌项目将保持一定优势。当前，除了经济数据开始逐渐企稳向好外，随着第六届进博会即将召开，本次进博会以更开放更创新更包容为主题，将见证越来越多参展商变成投资商。我们相信在以政策创新推动更高水平对外开放的指引下，上海办公市场也将以进博会举办为契机再创往日精彩。
零售市场新开优质项目“新旧融合”
三季度，优质开发商的零售物业项目分别有鸿寿坊和龙华会。9月28日，由瑞安房地产开发、瑞安新天地打造的城市更新项目鸿寿坊正式开街纳客。鸿寿坊始建于1933年，历经近百年历史变迁，目前首批有60余个品牌入驻，包括51个上海或区域首店，旨在留存沪西城市市民生活记忆与温度，塑造“精致烟火气”的上海15分钟生活圈商业新范式。而龙华会与千年古刹龙华寺相望而立，总商业体面积约10万平方米，9月26日街区部分开业迎客。龙华会在形如街巷的商业空间中，将龙华庙会和京剧元素融入商业体，同时龙华会的年轻力在其品牌选择中也可一窥。龙华会已集结超过200个品牌，其中全国首店、上海首店、浦西首店、徐汇首店等各能级首店超过70家，地面商业中首店占比近90%。这些风格各异的业态在内退的玻璃幕墙和打开的半户外空间中，形成了古今交融的全新商业氛围。
线上国货品牌向线下融合发展
从品牌端层面来看，国际品牌加速开店之余，本土线上品牌也在加快走向线下的脚步，如8月中旬，从线上渠道起家的专业洗护品牌effortless开启线下布局，其首个线下体验空间「植愈所」在上海静安嘉里中心开业，消费者不仅可以体验其全系产品，还可在现场匹配出适合自己的定制护发方案。9月，设计师品牌Lost in echo和ZÉ by SANKUANZ分别开设了首家线下门店，而原创香水品牌UTTORI五朵里也走出集合店，于青浦蟠龙天地落地首家自营线下门店。可见国内潮流品牌在尝试了线上低成本平台的搭建后，对于上海整体的商业市场任然保持乐观向上的态度，选择在较为优质的商业载体中开设第一家线下店铺，这也表明上海线下实体店消费并未受到线上消费的冲击，在未来线上与线下的消费将更好的进行融合发展。
戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示，三季度整体市场平稳，基于一系列优质振兴消费的措施与政策出台，上海零售市场恢复平稳，无论是开发商、品牌端还是消费者表现都是积极正面的。展望未来，上海在挖掘存量商业的过程中，会将历史保护建筑的价值发挥到极致，同时秉承“修旧如旧”的概念，将历史保护建筑与商业有机的融合。如Prada与荣宅将品牌展示融入历史保护建筑，Z-Hotel与沙美大楼将历史保护建筑中的商业业态得到创新。无论是“焕活”为开发商的商业运营空间，还是品牌端产品与活动的展示地。我们将共同期待上海更多未被挖掘的老旧建筑可以被激发其潜在的价值，并以焕新的商业面貌呈现给消费者。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文也同时表示，未来上海商业将以线上与线下融合发展的模式展开，而实体店将不再是单纯的销售场所，还将成为消费者体验、品牌形象展示、售后服务等多种功能的综合体，势必成为线上线下融合的重要载体。总体而言，以信息化应用为支撑，依托“线上平台+线下载体”两大消费阵地，线上线下双向发力，通过拉动商流、聚集客流、活动引流、扩大需求、加速周转、拓展渠道，打造消费流量引力场，提升消费集聚和增值效应。
上海大宗交易成交放缓，投资型买家借机入市
三季度，上海大宗交易市场共收录21笔、共计162亿元成交，金额同比下降34%、环比下降33%，成交有所放缓。
物业类型方面，因中粮海景壹号和宝龙公寓的带动，公寓/住宅以56.4亿元、35%的市场占比跃居首位，办公/研发办公则暂退居第二，但考虑到上半年其基础雄厚，不排除全年成交统计中办公/研发办公重回第一的可能。
关于买家类型，有一个微妙的积极变化，投资型买家发力明显、占比大幅提升，2022、2023上半年上海大宗交易市场投资型买家占比分别为65%、59%，而2023第三季度这一数字飙升至87%，涨幅明显。自用型买家占总成交额的13%，其中又以消费类和专业服务类较为活跃，二者占到自用型买家成交总额的半数以上。
关于内外资占比，2023开年至今上海大宗交易市场内外资基本维持在二八开的态势，第三季度外资买家成交锐减至4%，内资买家占比升至96%，为历史最高点，成为上海大宗交易市场主力军。
展望四季度，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出以下预测：
1. 办公大宗市场继续调整，资本化率出现上升趋势，卖方价格预期将进一步降低，市场存在抄底机会；
2. 市场将继续延续以内资买家为主导的市场格局，预计四季度外资买家依然表现偏弱；
3. 作为新崛起的另类资产，长租公寓望四季度仍将是机构投资人最关注的资产类别之一；
4. 消费类基础设施REITs申报工作正如火如荼地进行，四季度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光；
5. 随着住宅政策的预期变化，住宅整栋资产重新受到市场关注。
预制菜冷链需求旺盛
预制菜产业发展迅速，其保鲜及便利性受餐饮行业及消费者喜爱，预制菜市场需求旺盛。预制菜食品产业为保证产品新鲜度，对冷链存储条件要求较高。多温区综合型冷链园区的进一步发展，满足各类预制菜食品的存储要求，保障预制菜存储的效率及品质。预制菜食品产业布局持续扩张，对多温区综合型冷链园区的需求呈现旺盛态势，预制菜将成为冷链的主要去化力。
华东高标仓库整体表现平稳
三季度，华东高标仓库租赁市场需求依旧整体表现平稳。其中，上海市高标仓库市场租赁需求整体表现积极，平均租金环比微涨0.8%至49.5元/平方米/月，市场空置率环比微降0.8个百分点至9.8%。江苏省高标仓库市场主要租户仍为电商、快递快运，制造业需求上升，平均租金保持稳定为34.4元/平方米/月，市场空置率环比上升2个百分点至16%；安徽省高标仓库市场平均租金环比微降0.6%，至27.8元/平方米/月，空置率环比上升0.6个百分点至14.0%；浙江省高标仓库市场主要去化力为电商、快递快运，平均租金微升0.5%至35.4元/平方米/月；空置率环比上升1.5个百分点至19.9%。
戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，华东区域租赁市场整体租户结构稳定，制造业、电商及快递快运为主要租户。本季度租户扩租较少，部分项目出现大租户退租及租约到期后不续租的现象。上海、苏州等部分地区物流园区受政府税收严苛要求影响，高税收高产值的租户如制造业类更受园区青睐。由于市场供应量较大，租赁问询表现平淡，导致华东整体市场去化缓慢。
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